马路上的“犄角”地锁全部拔除，老人和孩童出门不用再担心磕碰；小区里的垃圾分类积分兑换站，现今是大家每天“打卡”报到的地方；人脸识别等智慧物业“黑科技”还能分辨老人居家安全情况……作为北京市老旧小区代表之一，从去年开始，老山东里北社区的居民见证了周边环境的蝶变。

        今年两会期间，老旧小区改造被写入《政府工作报告》，并明确了3.9万个的改造目标。然而，“如何保持改造后小区整洁靓丽的环境，巩固改造后的长效管理”始终是绕不开的难题。 

        2019年7月，首开集团与北京市石景山区人民政府签署了老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议，双方通过“政企合作”的方式，推进首开集团在石景山区近500万平方米的老旧小区实现长效管理。作为市属国有企业，首开集团以石景山区老山东里北社区为试点，肩负起“探索老旧小区改造全新模式，为老旧小区改造提供可复制、可推广经验”的重任，着力改善老旧小区综合服务管理水平，充分发挥“首开物业”的示范带头作用。

老山东里北社区完成有机更新                                        ■企业/供图

首个试点  老山东里北社区完成有机更新

        “隔三差五的就会有社区工作人员来参观学习、交流。“9月14日，首开集团首华物业国兴物业处副经理于楠向记者介绍，作为“有机更新”改造的首个试点社区，该社区去年11月完成“10 1”的改造工程，合力探索出“首开”式改造路径。

        石景山老山东里北社区属于“非经资产”，建成于1998至1999年，占地10万平方米，常住人口1440户、5000余人，其老年住户比率为70%。改造前，该社区集合了所有老旧小区的“通病”，环境卫生无人管理、公共设施落后、停车难......为改善社区居民居住环境，去年7月，首华物业联合社区工作人员开展调研工作，发放调查问卷，把居民需求进行条块梳理，同时上门讲解改造细节；随后经过约4个月的改造，老山东里北社区以“10 1”项，包括道路修整、绿化整理、楼外立面一层粉刷、路灯恢复、室外飞线整理、安装单元门禁、楼道粉刷、小区监控、楼内线路规整、更换楼道照明以及小区封闭停车管理列为改造重点的示范项目终于出炉。 

        “20多年没变的环境，在今年变了样，如今这儿可是一个美丽社区。”社区居民张玉荣说。历时一年，贴满小广告的楼道被粉刷一新，杂乱无章的“蜘蛛网”线路归拢入槽，3200个私装地锁被拆除殆尽，坑洼不平的道路被修葺平面整……1440户住户尝到了改造的“甜头”。

        “在试点过程中，该社区创新了一套主要以“基本清单”为基础、“提升清单”为补充的工作方法，对社区进行有机更新。”于楠说。改造初期，首开集团联合社区专门成立了工作专班工作组，这个专班，由物业公司代表、政府部门代表、设计规划师代表、居民代表、社区居委会代表共五方组成，所有涉及到改造的议题，都得先拿到专班会议上讨论。比如在讨论楼前设计的方案时，设计师会按需提供一系列“菜单式”的可选项：楼前绿地的休闲区域要什么样？公共设施想要什么样的？所有涉及到社区改造的议题，都能先拿到专班会议上讨论。

        记者了解到，这样的“按需定制”也是《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，对老旧小区改造的一个指导方向。上述文件将改造内容具体分为三类：基础类、完善类和提升类。物业参与的，主要就是后两类，让居民“点单式”选择。 

        如果老旧小区改造的效果不满意怎么办？初步形成具有鲜明特色的“首开模式”其特点之一便是居民可以“先尝后买”并且“持续更新”，改造后居民提出新的合理化建议时，还可以继续微改造。

        据于楠介绍，首开集团结合各老旧小区实际情况及特点，是从综合整治、有机更新与长效管理三个方面深入推进政企合作，对于1998年前建成的纳入综合整治范围的小区，由首开集团作为实施主体统筹推进以“六治七补三规范”为主要内容的老旧小区综合整治；1999年之后建成小区由区企双方投资，围绕小区建筑物本体、公共区域等18个更新点进行更新提升，实现首开集团产权小区良性运行。

禄长街改造提升后                                             ■记者 董一鸣/摄

从“输血”到“造血”  盘活社区闲置空间

        实际上，对于推进老旧小区整治提升，通过延伸服务触角启动良性循环，首开集团作为北京市唯一的非经营性资产接收、管理、处置、运营的‘航母’平台，积累了诸多‘首开做法’与经验。以老山东里北社区为例，为实现‘自我造血’，首华物业在通过充分调研的基础上想出了一些“金点子：从物业费、停车费、低效空间再利用及便民服务这四方面为居民提供精细的增值服务。

        首先是物业费的缴纳。今年5月，随着《北京市物业管理条例》的颁布，该社区在推动老旧小区实行准物业化管理过程中，通过成立物管会，充分征求民意，引进第三方服务评估机构，对小区服务进行评估，明确收费标准，从原来每年每户84元上调为每月0.41元/平方米，若按套均住宅面积60平方米计算，每户每年物业费约为200-300元左右。

        在停车费管理方面，目前社区持有停车位数量近500个，但外来车辆就有700辆。这也是由于因为临近商圈，不少社会车辆“借光”停到小区内，挤占车位，影响小区居民停车。为有效管理停车问题，该社区本着共享为主，固定为辅的原则，将社区分为地库停车及地面停车。其地库车位为固定车位，3600元/年；地面车位为共享车位，1200元/年；临时停车则按照北京路侧停车收费标准，首小时6元，第二小时起为每小时9元。

        在低效空间利用方面，老山东里北社区细分了两类，公益空间和盈利空间。就拿车棚来说，该社区14个车棚大部分空间常年处于闲置状态。为合理利用车棚空间，物业根据社区人群、需求配比，将车棚分别布局成不同的便民服务业态，引进优质的品牌服务商，在盘活闲置空间的同时为居民提供更多便利服务。其次，首华物业“老房管”线上报修平台可为居民提供入户维修、日常保洁、裁剪衣物等便民服务。

        “老山东里北社区相当于打了个样。”在首开集团首华物业总经理王晓晨看来，‘政企合力，居民满意’，使老旧小区改造更灵活有效，既通过党建引领来确保正确方向，也培养了居民‘花钱买服务’的意识，逐渐形成老旧小区的内生动力和良性循环。王晓晨告诉记者，探索低效空间再利用的背后，便是党建引领下居民、政府、物业共同缔造的成果，这种充分有效的基层治理和决策模式，也是“首开做法”的一种体现，最终可实现老旧小区改造整体的运营平衡。

        石景山区住建委相关负责人表示，以往老旧小区普遍存在环境卫生差、公共设施基础薄弱、停车管理无序等问题，居民对此反映强烈。为此，石景山区明确通过产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点这样的“四个一点”的资金筹集渠道，推动老旧小区实现公共区域“安全防范到位、绿化保洁优良、维修维护及时、停车管理有序”的“四有”提升。

整体提升后的海淀芙蓉里小区                                        ■企业/供图

物业服务前置  着眼建立长效机制

        距离老山东里北社区4.3公里的古城南路小区改造工程目前正在紧锣密鼓进行中。为使改造后效果得到长期保持，首开集团联合社区工作人员在前期调研工作中将强化长效管理理念贯穿于改造全过程，通过公示、征求居民意见等方式，推动小区改造后续建立长效管理机制。

        记者在古城南路小区公示牌看到，该小区将改造内容、改造后物业服务标准、物业服务项目及收费标准等详细内容公示于众。“本次小区改造不同于以往。一方面是在“菜单式”改造的模式上，把改造内容分为基础类和自选类，实现改造内容的因地制宜；另一方面在推进实施综合改造过程中引入物业前置机制，由居民表决，将实施物业管理列入综合改造计划，与居民签署物业服务合同，使物管与小区改造同步实施。”首华物业古城南路小区负责人汪洋说。

        古城南路小区靠近长安街沿线，建于上世纪70年代末，目前楼龄已40余年，共有居民楼29栋，1788户。小区配套设施老化、下水堵漏、电梯缺失，以及车辆管理缺位、内部道路破损等突出问题，严重困扰居民日常生活。

        2018年6月，古城南路小区作为非经资产由首开集团首华物业接管。针对居民诉求，首华物业对该小区实施“管理 服务”双轨运行。汪洋说，‘失管’的小区只是‘生病了’，物业的职责就是把‘病’治好，让小区重新‘健康’起来。在接收管理的2年间，物业对小区的“大病小病”治了不少，居民对此有目共睹。尤其在疫情防控期间，该小区在管理水平和防控能力上都有很大提升，“老房管”便民早市及日常维修也为居民带来了便利。

        去年，古城南路小区被纳入石景山区老旧小区综合改造试点，改造提升涉及面广，包括抗震结构加固、节能保温改造、完善停车场、公共设施等。“以前我们这栋楼的化粪池都堵着的，脏水外流，卫生不好，这是急需要解决的，首华物业来了以后先对小区进行了微改造。现今小区又被纳入综改，我们更得支持，这是利民的好事儿。”小区居民李向阳说。

        今年7月，在疫情防控常态化下，该小区完成三遍“覆盖调查”，其中同意改造并签署物业服务合同占总户数90%，实现“双过半”。“小区改造改什么，怎么改，全由居民说了算，最终形成大家认可的改造方案，再按方案和图纸具体实施。”汪洋说，倾听居民需求，贯穿在改造的全过程，能得到居民大力支持和配合，也得益于首华物业的前置服务，在改造前就把居民居住的生活环境所需提前进行规划，并通过党建引领，激发广大居民的积极性，把‘要我改’变为‘我要改’。

总结经验  积极探索“首开模式”

        老旧小区改造顺应了人们对美好生活的追求，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。一年以来，首开集团在老旧小区综合整治、小区中心、基层社会治理的建设以及各方面取得成效显著。

        前不久，石景山区十万平小区综改项目部由社区牵头、物业公司推动，引入了第三方社会机构，按照“小改造大规划”的要求，落实十万平老旧小区综改的具体实施规划和方案建立。家住该小区的梁大爷得知此消息后不禁感叹：“非常期盼老旧小区改造成果，也希望今后越来越多的老旧小区有机会享受这一‘福利’。”

        “老旧小区改造是一个持续的过程，要改好也要注重长效治理。然而在具体实践中，老旧小区改造需要面对很多错综复杂的问题，如果仅靠政府或物业企业单方力量，以传统的老旧小区治理方式很难从根本上予以解决。基于此，首开集团探索出一条“政企合作给政策、街道专班定方案、社区两委做推动、项目经理抓执行、区域管家精服务、各层各级有反馈”的‘六方联动’工作闭环机制，共同推进社区综合整治。”王晓晨说。

        自签署战略合作以来，首开集团积极落实项目负责人属地报到机制，全力推进小区物业服务，针对整治更新的小区，物业企业按照“一级标准”进行管理，未进行整治更新的小区，物业按照“四有”标准提升管理水平。

        今年，石景山区按照“成熟一批，上报一批”原则，滚动式推进老旧小区改造工作。而首开集团管理符合老旧小区综合整治范围小区共计57个、751栋，建筑面积328.98万平方米；纳入有机更新范围小区共11个、85栋楼，建筑面积107.3万平方米。

        不仅仅在石景山区，首开集团已陆续与东城区、西城区签订战略合作协议，同心同向，深度携手，推进老旧小区综合整治、推动首都城市有机更新，不断提升人民群众的获得感、幸福感。

        首开集团相关负责人说，老旧小区改造不能一蹴而就，要以“一区一议”“一楼一策”“一院一景”为原则，充分将“硬设施”与“软服务”有机结合。接下来，首开集团将加快推进老旧小区综合治理和有机更新改造，丰富积累“首开做法”，积极探索可复制可推广的“首开模式”，形成多方参与、可持续发展的良性机制，加强老旧社区市场化、精细化服务治理，为构筑和谐宜居之都做出积极贡献。